房产证面积缩水 二套房首付最低四成

  “刚刚拿到房产证,发现上面登记的面积比原来购房合同少了0.4平方米,原来多交的购房款怎么办?”日前,家住开福区的廖女士致电本报广厦热线82205019咨询。记者采访了解到,此类房产证登记面积缩水情况并不少见,根据相关规定,业主以前多交的购房款、物业费、物业维修基金、契税等,都可按程序退还。

  房产证面积“缩水”并不少见

  广州公积金贷款新政今起执行 短期内或刺激楼市成交量上升

  2011年3月,市民廖女士在开福区买了一套住宅,在与开发商签的购房合同中约定房屋面积是116.2平方米,总房款81.1万元。在廖女士出示的合同中,记者看到其中有条款明确“前述面积为开发商销售面积,如销售面积与房屋所有权登记机关实际测定的面积有差异的,以房屋所有权登记机关实际测定面积为准”。

  “现在房产证拿到了,面积是115.8平方米,少了0.4平方米。”前日,廖女士和邻居们找到物业公司反映情况,随后开发商表示会集中处理退款事宜。

  记者在采访中了解到,拿到房产证后才发现房子面积“缩水”的情形并不少见。在岳麓区购置了一套商品房的李先生表示,他们也碰到过类似事情,后来物业公司出面和开发商沟通,需要退还的钱直接抵充了物业费。“虽然没拿到现金,但总还是退了钱回来的。”李先生说。

  多交的钱都可以按程序退回来

  昨日下午,广州住房公积金管理中心宣布,从明天开始调整公积金贷款政策,涉及降低首付款比例,调整可贷额度计算公式等多个方面。其中,未结清贷款二套房首付比例降至四成,可贷门槛也统一降至6个月缴存期。

  业内人士表示,二套房首付比例下调显然将对楼市产生利好,而此前“3·30”新政之后一直没有落地的商贷二套房首付下调或也将在近期成为现实。

  文/广州日报记者赖伟行、潘_g 通讯员廖烈友、 陆华英

  变化1:

  账户余额越多可贷额度越多

  目前,广州申请公积金贷款时需根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高限额和贷款比例三个条件,分别算出的最小值就是借款人最高可贷额度,这次广州在第一个条件上就作出了变化——

  旧政策为:(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2

  新政策则为:账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数

  广州住房公积金管理中心表示,新的可贷额度计算公式实行贷款可贷额度与个人缴存额挂钩,更加侧重于缴存职工的账户余额,体现的就是义务与权利对等的原则,鼓励职工多缴多贷,避免投机性的缴存行为。大源按揭总经理郑大源昨日则表示新政策比旧政策加大了账户余额的重要性,意味着账户余额越多,可贷公积金额度越多,而月缴存额的重要性则明显下降,以一名毕业不久,新来到广州参加工作的年轻人为例,假设其账户余额为零,离退休还有30年的情况下,在旧政策下,其每月需要缴交347元就可以享受到50万元的个人最高额度,但是在新政策下,其需要缴交1388.9元才可以享受到同样的额度。

  变化2:

  首付成数下降 住房条件放宽

  与此同时,从今天开始,公积金贷款还正式降低了首付款比例:对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住房的缴存职工家庭最低首付款比例为20%,贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率。对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,最低首付款比例为30%。对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭,贷款最低首付款比例为40%。

  与以往的政策相比,除了二套房的首付成数下降以外,就是首套房购房家庭,其所购的房产标准“由90平方米以下”的住房调整为144平方米以下的普通住房,这对大户型改善型需求无疑有所利好。广州住房公积金管理中心还表示,三套房继续停贷。

  值得一提的是,在按贷款最高限额申请贷款方面,条件却没有变化:即一人申请个人住房公积金贷款,最高额度为50万元;两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请个人住房公积金贷款,贷款额度为每个申请人的贷款额度之和,最高额度为80万元。

  变化3:

  外地户口本地户口一视同仁

  根据此前的政策,申请广州公积金贷款属广州户口的,需在广州连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月);但是非广州市户口的,需连续缴存住房公积金12个月以上(含12个月)。而从今天开始,只要具有中华人民共和国户籍及有效居民身份证,而且申请贷款时已连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,就可以申请公积金贷款了。

  广州公积金中心相关负责人透露,职工从申请住房公积金贷款至发放贷款期间,缴存账户状态应保持正常缴存状态。同时,职工是否足额缴存以缴存基数为准,职工不需要提供个人收入证明,各业务网点在受理面签时负责审核职工是否连续、足额缴存。不过,职工从申请至放款前按月、足额、连续缴存视为正常缴存,但是在6个月(含)以内出现补缴、一个月多次缴存等非正常缴存情况,需扫描单位补缴证明等材料,审批通过后才能继续申请和发放个人住房公积金贷款。

  认定标准

  家庭住房套数“认房”又“认贷”

  广州住房公积金中心表示,家庭已购房套数认定实行“认房”又“认贷”的标准。“认房”以广州市房地产档案馆查册的《个人名下房地产登记情况查询证明》为认定标准。未注销的居住住房(不包括商铺、车位)纳入家庭已购房套数计算范围。“认贷”以人民银行个人信用信息基础数库查询的《个人信用报告》为认定标准。未结清贷款的居住住房纳入家庭已购房套数计算范围。公积金中心将以房管部门出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》、人民银行征信系统《个人信用报告》及通过面测、面谈等形式的尽责调查认定家庭房产套数,并在借款合同中进行相关的约定,借款人未如实填报家庭已购房套数,则视为合同违约。

  贷款速度

  15个工作日内办完贷款手续

  根据公积金中心此前公布的数据,去年底,广州公积金的个人住房贷款率(年末个人住房贷款余额与年末住房公积金缴存余额的比率,以单位为元计算)为78.65 %,比2013年同期增加0.82个百分点。而今年一季度,实际共有7005户缴存职工申请个人住房公积金贷款,申请金额为35.91亿元。公积金中心表示,广州从年初开始已不存在排队轮候申请的情况,不过由于办理房产过户过程中需要买卖双方共同协助办理,所需时间相对较长。而在已出同贷书并申请放款的案件当中,有部分案件停留在办理抵押环节,影响了放款进度。

  昨日,公积金中心就表示,职工按要求提交文件资料后,应当在15个工作日内办完贷款手续。即当职工贷款申请资料齐全,审核时限不超过15个工作日,但不包括在银行、交易部门、开发商办理手续的时间。

  业内分析

  有助改善型需求释放

  “有的客户已经等了两个月,终于等到了新政出台了。”大源按揭总经理郑大源昨日向记者表示,公积金新政的出台将有助于此前积压的改善型需求的释放,从而在短期内刺激市场成交量的上升,不过从中期来看,收入相对较低的首套置业者由于受限于缴存额不高的因素,贷款额和贷款意愿会受到影响,从而影响入市的意欲。“有一个客户原来可以贷50万元,但是新政以后就只能贷十几万元了。”他认为,在“穗六条”依然执行外地户口要在广州缴交三年社保才可在本地购房的前提下,昨日出台的放宽外地户口申请贷款的政策效力也要打上折扣。预计这一政策对市场的整体影响还要逐步观察。

  汇瀚按揭高级业务经理莫静则透露,自“330”新政落地后,部分客人等不及公积金政策的出台,无奈之下已经先成交过户了。她认为,无论如何,新政的出台将有利于市场重拾信心,也是政策基调将继续放宽的重要信号。值得一提的是,新政虽然还坚持一手楼和二手楼的贷款年限分别不超过30年和20年,但是却首次提出,贷款年限加上楼龄不超过40年的规定,这就意味着部分原来不允许贷款的砖木结构二手房源,在新政下有了可以申请贷款购买的空间,这有利于老城区二手房的成交。

  行家预测

  二套商贷首付四成或将落地

  记者从业内了解到,由于担心与广州限购措施冲突,公积金贷款政策和商贷政策均在走审批流程,现在公积金贷款二套首付四成的政策落地,商贷二套房首付四成落地或也将指日可待。此前,包括北京等地的多个城市,二套房首付四成的政策已经落地执行。

  最高可贷额度计算方法变化

  新的可贷额度计算公式:账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。实行贷款可贷额度与个人缴存额挂钩,更侧重于缴存职工的账户余额,鼓励职工多缴多贷,避免投机性的缴存行为。

  降低购房首付比例

  对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住房的缴存职工家庭最低首付款比例为20%。对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,最低首付款比例为30%。对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭,贷款最低首付款比例为40%。

  首套房购房标准放宽

  首套房购房家庭,其所购的房产标准“由90平方米以下”的住房调整为144平方米以下的普通住房。

  可贷门槛降低

  湖南睿邦律师事务所律师刘明表示,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条,当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,没有明确约定情况下,而面积误差的绝对值又在3%的范围内,开发商应退还相应房款。

  刘明律师还提醒,购房之初由开发商代收的房屋契税、物业维修基金等,房产证发下来后可以向有关部门要求退回此前多交费用,具体程序可咨询相关部门。此外,业主在拿到房产证前所交的物业管理费也是按购房合同约定面积收取的,业主也可向物业公司要求退回之前多交的物业费。长沙晚报记者 孙占锋

  对于可贷门槛,由广州常住户口连续缴存住房公积金6个月(含)以上;非广州市常住户口的连续缴存住房公积金12个月(含)以上,统一调整为连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上。

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