房产税扩围只是决心问题 三四线楼市仍陷下跌泥潭

  哈继铭 高盛集团投资管理部中国区副主席

  近日,高盛集团投资管理部中国区副主席哈继铭针对征收房产税的问题,阐述了自己的观点。

北上广深领涨5月房价三四线楼市仍陷下跌泥潭

数据来源:国家统计局

  6月19日电(房产频道 马榕)受住宅销量回升影响,5月份更多城市加入房价上涨行列。昨日国家统计局发布的70城房价数据显示,5月70个大中城市中,新房和二手房环比上涨城市分别增至20个和37个,创下年内新高。其中,一线城市房价上浮明显,深圳更以6.7%、6.3%的涨幅领涨一、二手房价。

  值得关注的是,与一、二线城市房价回升趋势不同,绝大多数三四线城市房价仍在下探。业内人士分析,政策刺激效应在一、二线城市集中释放,加之大房企进一步转向一、二线拿地,三、四线楼市继续下跌的可能性进一步增加。

  5月新房二手房价格上涨城市再增多

  6月18日,国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况。报告显示,与4月相比,70个大中城市中,20个城市新房价格上涨,下降城市减少至43个,7个城市持平。其中,最高涨幅继续扩大,最低降幅收窄。

  同比去年5月,新房价格下降的城市有69个,上涨城市1个,最高涨幅为7.7%,最低为下降10.1%。

  相较于新房,二手房价格回升更加明显。数据显示,5月二手房价格环比上涨城市为37个,比4月增加了9个,最高涨幅提升至6.3%,下跌城市减到28个。同比方面,上涨城市也有增加,最高涨幅较4月提高了6.3%。

  另外,据统计局测算,5月70个大中城市新建住宅价格环比平均涨幅比上月扩大0.7个百分点,二手住宅价格环比平均涨幅则更高。

  一线城市领涨 深圳涨幅高达6.7%

  随着楼市成交复苏,房价上涨的城市逐步增加,且涨幅提升加速。但不少业内人士分析,这并不意味着全国房价的整体回升,一、二线城市与三、四线城市房价分化正日趋严重。

  统计局数据显示,5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比全部上涨,4个城市环比平均上涨3.0%和3.8%,深圳涨幅最高,达6.7%和6.3%。二线城市房价则整体较为稳定,唐山等大部分三、四线城市房价仍然在下降。

  “以深圳为代表的一线城市已率先进入房价上涨期,成为商品住宅成交价格的回涨主力。”亚豪机构副总经理任启鑫分析,国家统计局城市司高级统计师刘建伟也认为,5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致,城市间分化加剧。

  除房价外,不同城市间房地产市场的分化在市场成交量上也表现明显。中原地产提供的数据显示,全国54个城市中,前5个月一线城市住宅签约17.11万套,同比涨幅达41%,二线城市签约70.66万套,同比上涨13.4%,三线城市签约量基本持平,而四线城市成交量则继续下调。

  政策刺激效果不均衡 三、四线楼市困局待解

  对于一、二线城市与三、四线城市划分的房地产市场分化原因,中原地产首席分析师张大伟认为,经济发展不均衡、库存不均衡、政策刺激作用不均衡等是影响两类城市楼市走向的主要因素。

  张大伟认为,去年下半年以来一系列楼市利好政策接连推出,但从实际成交情况看,政策效果集中体现在一二线城市,三四线城市反应并不明显。“同时,因市场资源过分集中在一二线城市,目前大部分房企已经转向一二线拿地,三四线继续下跌的可能性增加。

  我觉得房地产政策松动的可能性是不大的,但是我觉得是很有必要调整的。因为我们现在调控房地产可能和达到经济平稳增长这两个目的之间产生了一些背离、一些矛盾。现在经济增长速度明显要下滑,我们本来可以用一些反周期政策,比如说减息,来防止经济大幅下滑,但是又担心一减息的话,房地产价格又会起来,那么在这两个相背离的矛盾之间,我们只有一个工具,就是用反周期的政策来达到两个目标,但那是不现实的,不可能的。

  关键的问题在于我们对房地产的调控要有一个更为科学的框架,我们不应指望某一个市场在这么大的一个中国里,既满足低收入者的住房需求,也满足高收入者的住房需求。我们应当用政府的力量,来满足低收入者的住房需求,同时用市场的力量和规则,来满足中高收入者的住房需求,只有这样我们才可以说既保持经济增长,同时又防止地产价格的过度反弹,倘若不具备这么一个框架,我们可能考虑问题,就会从另外一个角度出发,就是尽量把房价打下去,使得低收入者也能买得起,但是这个时候高收入者不是更买得起嘛!

  谈及对房产税扩围的看法,哈继铭表示,房产税应尽快地扩围,而且在全国推开,我相信房产税的执行,已经不是一个技术问题了,房产税在很多地方都已经空转了很长时间,没有什么太大的技术性问题。只是一个决心问题。(王文)

  同策咨询研究部总监张宏伟也分析,楼市宽松性政策刺激对基本面较好的城市带来积极作用,而对供过于求的城市提振作用有限。

  “供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存的压力。”张宏伟认为,诸如舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市,房价难有上涨压力,可能仍然要坚持“以价换量”去库存。(房产频道)


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