不动产权证书首次亮相 一线城市成交量未如预测

  今年3月1日,江苏徐州、四川部分城市有望成为全国第一批发放《中华人民共和国不动产权证书》的城市,北京预计最早年底才会启动换证。国土资源部昨日召开的媒体通气会上,刚印刷出来的《不动产权证书》和《不动产登记证明》还未完全压平,就亮了相。

  “3·30楼市新政”推出已经半个月时间,虽然业内传出的“回暖”、“火爆”之声不断,然而在开发商新增供应尚未发力、部分新政未完全落地的情况下,记者调查发现,楼市成交量的反弹暂时未如预期理想。

  不动产登记局局长王广华表示,《物权法》中明确规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,不动产证书是权利人享有不动产物权的证明。“如果簿证不统一,在不同的地方,有不同的登记簿和多个证书,交易当事人无法有效判别权利的真正归属,就可能出现一房、一地多卖,产生交易风险,影响交易安全。”他说。

  在昨天的通气会上,记者拿到了不动产权证书和不动产登记证明的样册,以及完整版的不动产登记簿。其中,将留存在登记部门的《不动产登记簿》上记载了不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;以及涉及不动产权利限制、提示的事项和其他相关事项。

  而发到产权人手中的证书,并非网传的“活页”,而是和目前的房产证很像。大红封皮上印着国徽,内页需要填写权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权性质、用途、面积、使用期限等内容,内有多项防伪标记,并且标注为“中华人民共和国国土资源部监制”字样。

  而不动产登记证明,则是一张正反面印刷、A4大小的纸,其内容和不动产权证书内容大致类似,只是多了一个“义务人”。王广华解释,这张纸将用于不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。对很多老百姓来说,在房屋抵押贷款时使用,一般不会直接给到产权人手中。既然有了不动产登记证明这一页纸,等到不动产权证书推广之后,贷款购房的市民,就不用再办理“他项权证”了。

  据了解,不动产权证书一共有单一版和集成版两个版本,证书中记载了登记簿的主要信息。单一版证书记载一个不动产单元上的不动产权利,而集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。在推广初期,将会主要采用单一版证书。

  那么,对于北京市民来说,什么时候能看到新版的不动产权证书呢?市国土局相关负责人说,本市不动产统一登记预计将在今年完成市区两级不动产登记机构职责的整合。

  “和国家的政策一样,我们也会执行‘不变不换’的便民原则,不会强制要求市民和产权人换证。”这位相关负责人说。

  据了解,统一登记实施后,目前涉及城市、农村等多项权属登记将进行整合统一,各类登记的大厅和窗口也将逐步统一,目前分门别类的各种登记大厅未来是否会整合到一起,进行“一站式服务”,会“摸索着来”。

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  两大便民之举

  “不变不换”

  老证抵押贷款办手续都没问题

  3月1日虽然是启动日期,但各地陆续完成机构整合也还要一段时间,在这段时间内,老百姓手中的证书还有效吗?等到整合之后,是不是就一定要换证才能保证有效呢?

  面对这两个问题,不动产登记局副局长冷宏志回答称,从确定统一登记之初,他们就向老百姓推广了一个概念,叫“不变不换”。这也就意味着,无论是在整合过程中,还是在机构整合之后,对于产权人来说,只要没有产权变动,就可以不换证。即使在《不动产权证书》已经在全国普及的情况下,老百姓仍旧可以拿着旧版的房产证、土地权证、土地承包经营权证等多项证书,继续办理抵押贷款等手续。

  而按照国土资源部口径,在整合完成之前,即使各地居民有买房、卖房等需要,也还是会拿到现行还在使用的旧版房产证。

  “我们现在处于启用新证与停发旧证相衔接的阶段,确保工作不断不乱,不给老百姓添麻烦。”王广华说,只有在机构整合完毕、具备颁发新版证书条件后,才会停止发放旧版证书,不能影响日常登记、也不能给群众增加负担。

  他还列举出,已经依法发放的《集体土地所有证》、《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》、《土地承包经营权证》、《水域滩涂养殖证》、《草原使用证》、《林权证》、《海域使用权证书》、《无居民海岛使用证》,以及《土地他项权利证明书》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》等证书、证明继续有效。各地不得强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明,不得增加企业和群众负担。

  测绘只收一份钱

  成本费就收一回

  对于老百姓来说,把所有的不动产证书整合到一块儿,有什么好处呢?

  “一个是省事儿,一个是省钱。”相关负责人说。比如说,原来的老平房院落、一部分10多年前销售的商品房,都同时有土地证和房产证两本证书。当时办理这些证书时,要按照土地面积、房产面积分别进行两次测绘、缴纳两次测绘费用,并且缴纳两份制证成本费;而在颁发不动产权证书之后,测绘只要做一次就可以,而且制证的成本费也就收一次。

  冷宏志说,新版证书的办理流程分为申请、受理、登记、颁证4个部分。目前,全国部分区域制证的费用为个人每证80元左右,企业制证为550元左右,如果统一到一起之后,多份制证费用就会只收一份。据了解,目前具体的证书成本费用还在确认中。

  追问

  3月1日前要卖房?不实!

  从去年确定今年3月1日起全国开始推行启用不动产登记簿证之后,就有一些市场“专家”开始风传,一定要在3月1日之前把房子卖掉,否则过了这个“大限”,会出现对房子持有者种种不利的因素。而在北京的二手房市场上,也有中介拿着3月1日当时间点,“忽悠”房主赶紧卖房的情况。

  3月1日前卖房,是否确有必要?

  面对这样的问题,不动产登记局副局长冷宏志澄清:“网上传的很多,说不动产登记是为了反腐、为了降房价;但实际上这种统一制证,就是为了保障老百姓的权益、保障交易安全,方便企业和群众。我们正式回应,不动产登记和反腐、降房价、收房地产税没有直接关系。”

  一位房地产业内人士分析,通过统一登记来反腐征税降房价属于“想太多”。“原来的登记尽管是分散的,也是有部门登记、有部门管理。如果执法部门查询,还是有办法查清一个产权人名下的所有不动产,这和是不是统一登记没有关系。”他说。

  小产权顺势能登记?没戏!

  最近几天,几个小产权房内部讨论群都沸腾了,曾经抱着赌徒心态买房的“业主”都在讨论,农村土地确权了、全国又要发放不动产权证书,小产权房能不能顺势“转正”?

  对此,冷宏志重申,“小产权”其实是“没产权”,根本不在“不动产权”登记的范围内。“不是通过合法途径购买的房产,自然不可能有不动产权证书。”他说。

  市场:推新还有优惠

  “3·30楼市新政”出台后,有不少购房者担心开发商会趁机涨价,也有不少楼盘销售暗示调价。不过,数据却显示,广州楼价暂时未有明显上涨的趋势。

  记者走访市场发现,刚刚过去的周末,广州楼市只有两个楼盘加推新货。然而,还是有楼盘的打折优惠幅度达到9折甚至以下。番禺某大型楼盘这个周末就推出了约百套新货,吸引了不少购房者前来看房。“如果卖得好,政策又正式落地了,开发商下一步还是会考虑涨价的。”

  而在二手市场方面,业主的心态开始出现变化。中原地产的统计显示,新政后一周,广州楼市报价指数大幅回升,其中,报价下调幅度10%~20%的盘源比例占13%,减少了5个百分点;报价下调幅度5%~10%的业主占14%,占比基本持平。报价上升1%~5%的房源占21%,大升了9个百分点。全市总体业主的报价上升了7.03%。

  土地:推地仍然谨慎

  在楼市成交不景气的情况,今年一季度的土地市场也不理想。据中国指数研究院的统计,今年一季度全国300个城市共推出土地6554宗,同比减少25%。

  在一线城市中,土地市场前三月的分化也比较明显,京沪分别在1月及3月表现抢眼,一季度收金均在300亿元以上,广深则各有两月宅地零成交。

  4月8日,北京市国土资源局公布了2015年国有建设用地供应计划,全年商品住宅土地供应750公顷,比去年“大瘦身”,减幅达到1/4。在广州,一季度供应稀缺的情况下,二季度在新政的推波助澜下,近期也只有位于萝岗片区的两宗地块推出,分别为二类居住兼服务设施用地以及商务用地,虽然位于永顺大道的前者总起拍价达到22.3亿元,但实际起拍楼面地价并不高,只有5791元/平方米。

  政策:公积金政策有待落地

  在“3·30楼市新政”出台之前,楼市已经受惠于此前的降息。融360调查显示,受降息影响,3月全国首套房平均利率已经由2月的6.04%降至5.76%,相当于降息后基准利率的9.76折。

  “现在营业税5改2的政策已经执行,绝大多数银行都已经开始按新政规定的商业房贷政策来收件。不过,广州的公积金贷款政策迟迟未能够落地,许多客户的申请都拖在那里,迟迟不敢去申请办理。”有按揭业业内人士向本报记者透露,如果公积金政策能够尽快落地,或能促使成交进一步回升。

  预期:二季度有望放量

  此次“3·30楼市新政”营业税“从5改2”,满堂红市场研究部高级经理周峰分析,持证满2年但不足5年的物业,在最近几年的广州二手楼市都不是成交主力,但实际上在流通领域内,这类物业的比例至少有35%。可以预期,第二季度开始,满2年但不足5年的物业流动性会明显加快,而原来只求“满5年”物业的准买家,也会把目光放宽到“满2年”物业上。

  “我们保护的是合法权益,依法取得的产权才有可能有产权证。”王广华补充强调。据他介绍,在对农村宅基地登记的过程中,很多地方机构也明确:小产权房、违法建设,都不在登记范围内,更不可能存在顺势“转正”的机会,这样的念头应该打消。(记者 耿诺)

  方圆地产首席分析师邓浩志预期,未来3个月二手楼市成交有望立即放大五成左右,其中很多积压的需求,比如未满5年、4年、3年的房产都会增加供应。不过,房价涨跌仍取决于供求情况,在市场主力去库存之下,短期房价上涨幅度有限,而且总理在两会上提出的“分城制策”仍然有待落实,可以肯定,未来2个月内,各省市都会有大量新政出台。 (记者赖伟行)


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